Aktuelle Entscheidung zur Treuhandvermietungsgesellschaft beim Verkauf einer Immobilie

Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 27. September 2018 (Az. 8 U 50/18) entschieden, dass bei dem Verkauf einer Immobilie, für die eine Treuhandvermietungsgesellschaft eingesetzt war, der Erwerber analog § 566 BGB mit Eintragung ins Grundbuch Vermieter wird und die Treuhandgesellschaft ihre Vermieterstellung ab diesem Zeitpunkt verliert. Das Kammergericht stellt fest, dass es nicht relevant ist, was von  den Parteien beabsichtigt war und ob auch der Mieter davon ausging, dass die Treuhandgesellschaft Vermieter bleibt.

Das Kammergericht stellt alleine - unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH vom 12. Juli 2017 (Az. XII ZR 26/16) - darauf ab, ob die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des alten Eigentümers und in dessen alleinigem Interesse erfolgte und die Vermietungsgesellschaft kein alleiniges Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Eine Vermietungsgesellschaft, die als reine Treuhänderin für den Eigentümer tätig ist, handelt nach Auffassung des Kammergerichts ausschließlich im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers. Hatte also eine Grundstückseigentümerin bei der Vermietung eine Treuhandvermietungsgesellschaft zwischengeschaltet, erfolgt nach der Entscheidung des Kammergerichts im Verkaufsfall immer ein Übergang der Mietverhältnisse auf den Erwerber des Grundstücks, da es gerade die Treuhandvermietungsgesellschaft ausmache, dass sie keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt. Die Treuhandvermietungsgesellschaft verliert zugleich ihre Vermieterstellung. Regelungen im Grundstückskaufvertrag können diese Rechtsfolge nicht verhindern, da sie die Voraussetzungen für den Übergang der Mietverhältnisse (Zustimmung des alten Eigentümers zur Vermietung durch die Treuhandgesellschaft; alleiniges Interesse des Eigentümers an der Vermietung; kein eigenes Interesse der Treuhandgesellschaft am Fortbestand der Mietverträge) nicht beseitigen können. So sagt das Kammergericht wörtlich: „Aus der Zweckrichtung des § 566 BGB als Schutzvorschrift zu Gunsten des Mieters folgt zudem, dass es […] auf die Vorstellungen des Vermieters und des Erwerbers zur Konstruktion der Vermietung und zu der Vermieterstellung des Erwerbers nicht ankommt.“

In der Praxis ist nicht nur die sich nach der Rechtsprechung des Kammergerichts tatsächlich ergebende Vermieterstellung zu berücksichtigen. Vielmehr sollte auch bei der Vorbereitung von Grundstückskaufverträgen frühzeitig berücksichtigt werden, dass die Treuhandvermietungsgesellschaft ihre Vermieterstellung verlieren wird und aufgrund dessen – was insbesondere für gewerbesteueroptimierte Konstruktionen relevant ist – der Erwerber auch ggf. Vermieter von Betriebsvorrichtungen werden wird. Sich hieraus ergebenden Folgen ist durch entsprechende Vertragsgestaltung unter Einbindung der Treuhandvermietungsgesellschaft vorzugreifen.